W rzeczywistości najemca w Hiszpanii jest bardziej chroniony niż wynajmujący. Przy zawieraniu umowy ustalasz kwotę czynszu za mieszkanie na cały okres. Mówię o umowach długoterminowych, w których okres jest określony na rok lub dłużej. Te umowy są uważane za długoterminowe. Nawet jeśli zawarłeś umowę na rok, automatycznie przedłuża się ona na kolejny rok i tak do 5 lat. Po 5 latach, jeśli najemca i wynajmujący nie mają nic przeciwko, umowę można przedłużyć o kolejne 3 lata.
Czy mogą podnieść czynsz?
Jeśli w ciągu pierwszych 5 lat wynajmujący chciałby podnieść kwotę czynszu, to mu się to nie uda. Nawet jeśli zaznaczyłeś w umowie, że wynajmujący może podnosić co roku o 100 euro, będzie to nielegalne. Rocznie można jedynie podnosić o wartość indeksu IRAV, przy czym wynajmujący jest zobowiązany poinformować najemcę o zmianie ceny co najmniej miesiąc wcześniej
W 2025 roku w Hiszpanii maksymalny dopuszczalny wzrost czynszu wyniesie 2,2%. Ta zmiana jest związana z wprowadzeniem nowego bazowego indeksu czynszu mieszkaniowego (IRAV), który ma zastosowanie do umów zawartych po 25 maja 2023 roku. Dla umów zawartych przed tą datą nadal może być stosowany indeks cen konsumpcyjnych (IPC).
Te zasady zostały ustanowione Ustawą 12/2023 z dnia 24 maja 2023 roku „O prawie do mieszkania” (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda), która weszła w życie 26 maja 2023 roku po opublikowaniu w hiszpańskim Dzienniku Urzędowym (BOE)
Zatem jeśli znajdziesz tanie mieszkanie, będziesz mógł ustalić jego cenę na kolejne 5 lat i żyć spokojnie.
Mam znajomych, którzy dawno temu wynajęli mieszkanie za 490 euro i po 4 latach nadal płacą tę cenę, ponieważ właściciel nie podnosił ceny nawet o IPC. Korzystajcie z tego!
Nasze spory z wynajmującym
Jeśli chodzi o nas, za mieszkanie w Costa Adeje płaciliśmy 900 euro. Przez cały czas właściciel podniósł cenę o 1% tylko raz, w rezultacie zaczęliśmy płacić około 910 euro. Ale czasy covidowe się skończyły i cena wynajmu w tej okolicy znacznie wzrosła. Wynajmujący chciał wynająć mieszkanie za 1600 euro. Odmówiliśmy. Potem zaproponował nam 1300. Oczywiście znowu odmówiliśmy, ponieważ według umowy mieliśmy jeszcze 2 lata.
W takiej sytuacji postanowił wykorzystać prawo. Zgodnie z prawem, jeśli właściciel potrzebuje mieszkania dla członków swojej rodziny, może zażądać od ciebie wyprowadzki. Skonsultowaliśmy się z prawnikiem. Jeśli właściciel ma tylko to jedno mieszkanie, to tak, ma prawo. Jeśli nie, to szanse są małe.
Wtedy właściciel postanowił naciskać na coś innego. To, że ma wielodzietną rodzinę i powierzchnia jego głównego mieszkania jest mniejsza niż potrzebuje. I chciałby powiększyć swoją powierzchnię mieszkalną. I z tego powodu chciał nas pozwać do sądu, żeby nas eksmitować.
Ponownie skonsultowaliśmy się z prawnikiem. Mieliśmy umowę, regularnie płaciliśmy czynsz (to ważne). Adwokat powiedział, że takie sprawy trwają około dwóch lat. A właściciel ma małe szanse na wygraną. Nasza umowa akurat kończyła się za dwa lata.
To kolejny dowód na to, że najemcy zwykle mają więcej praw do mieszkania niż wynajmujący. I nawet jeśli właściciel chciałby was eksmitować lub podnieść cenę wynajmu, niestety nic mu z tego nie wyjdzie.
Skłotersi i dłużnicy
Przy okazji, wszyscy lubicie historie o skłotersach. Skłotersi to ludzie, którzy zajmują cudze puste mieszkania, i jeśli nie zostaną wyrzuceni w ciągu pierwszych dwóch dni, to mogą tam zostać na prawie legalnych zasadach. Straszne, prawda?
Ale są jeszcze sprytniejsi przestępcy, nazwijmy ich tak. Najpierw wynajmują mieszkanie, a potem po pewnym czasie po prostu przestają płacić. Czyli mają w rękach umowę najmu, ale nie płacą za wynajem. Takich cwaniaków bardzo trudno eksmitować. Jak już mówiłem, proces sądowy może się ciągnąć do dwóch lat. W tym czasie oni również nie płacą.
Potem mogą na przykład powiedzieć, że tak, tak, zapłacimy, dajcie nam 6 miesięcy. To jeszcze się przeciągnie. Albo na przykład mogą zacząć płacić, a potem znowu przestać. A najbezczelniejsi proszą o umorzenie długu i zapłacenie im odstępnego w wysokości 5 tysięcy, wtedy wyprowadzą się z mieszkania. Często wynajmującym bardziej się opłaca zapłacić, niż tracić lata na procesy sądowe.
To realny problem, przez który wielu właścicieli mieszkań woli nie wynajmować nikomu, niż tak ryzykować swoją nieruchomością. W rezultacie w Hiszpanii brakuje mieszkań na wynajem i jest dużo pustych lokali. Błędne koło.
