In Wirklichkeit ist der Mieter in Spanien besser geschützt als der Vermieter. Bei Vertragsabschluss legen Sie den Mietbetrag für die gesamte Laufzeit fest. Ich spreche von langfristigen Verträgen, bei denen die Laufzeit ein Jahr oder länger beträgt. Diese Verträge gelten als langfristig. Selbst wenn Sie einen Vertrag für ein Jahr abgeschlossen haben, verlängert er sich automatisch um ein weiteres Jahr und so weiter bis zu 5 Jahren. Nach 5 Jahren kann der Vertrag, wenn Mieter und Vermieter einverstanden sind, um weitere 3 Jahre verlängert werden.
Kann die Miete erhöht werden?
Wenn der Vermieter in den ersten 5 Jahren die Miete erhöhen möchte, wird ihm das nicht gelingen. Selbst wenn Sie im Vertrag festgelegt haben, dass der Vermieter die Miete jedes Jahr um 100 Euro erhöhen kann, wäre das illegal. Jährlich kann die Miete nur um den IRAV-Index erhöht werden, wobei der Vermieter verpflichtet ist, den Mieter mindestens einen Monat im Voraus über die Preisänderung zu informieren.
Im Jahr 2025 wird die maximal zulässige Mieterhöhung in Spanien 2,2% betragen. Diese Änderung hängt mit der Einführung des neuen Basis-Mietindex für Wohnraum (IRAV) zusammen, der für Verträge gilt, die nach dem 25. Mai 2023 abgeschlossen wurden. Für Verträge, die vor diesem Datum abgeschlossen wurden, kann weiterhin der Verbraucherpreisindex (IPC) verwendet werden.
Diese Regeln sind im Gesetz 12/2023 vom 24. Mai 2023 „Über das Recht auf Wohnen“ (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) festgelegt, das am 26. Mai 2023 nach seiner Veröffentlichung im spanischen Staatsanzeiger (BOE) in Kraft getreten ist.
Wenn Sie also eine günstige Wohnung finden, können Sie den Preis für die nächsten 5 Jahre festschreiben und in Ruhe leben.
Ich habe Freunde, die vor langer Zeit eine Wohnung für 490 Euro gemietet haben, und sie zahlen nach 4 Jahren immer noch diesen Preis, weil der Besitzer den Preis nicht einmal um den IPC erhöht hat. Nutzen Sie das!
Unsere Streitigkeiten mit dem Vermieter
Was uns betrifft, so zahlten wir für die Wohnung in Costa Adeje 900 Euro. Während der gesamten Zeit erhöhte der Besitzer den Preis nur einmal um 1%, so dass wir am Ende etwa 910 Euro zahlten. Aber die Covid-Zeiten sind vorbei, und der Mietpreis in dieser Gegend ist stark gestiegen. Der Vermieter wollte die Wohnung für 1600 Euro vermieten. Wir lehnten ab. Dann bot er uns 1300 an. Wir lehnten natürlich wieder ab, weil wir laut Vertrag noch 2 Jahre hatten.
In diesem Fall beschloss er, das Gesetz zu nutzen. Nach dem Gesetz kann der Besitzer Sie zum Auszug auffordern, wenn er die Wohnung für seine Familienmitglieder benötigt. Wir haben uns mit einem Anwalt beraten. Wenn es die einzige Wohnung des Besitzers ist, hat er, ja, das Recht dazu. Wenn nicht, sind die Chancen gering.
Dann beschloss der Besitzer, auf etwas anderes zu drängen. Dass er eine kinderreiche Familie hat und die Fläche seiner Hauptwohnung kleiner ist als benötigt. Und er wollte seinen Wohnraum erweitern. Und aufgrund dessen wollte er uns verklagen, um uns rauszuwerfen.
Wir haben uns erneut mit einem Anwalt beraten. Wir hatten einen Vertrag und zahlten die Miete pünktlich (das ist wichtig). Der Anwalt sagte, dass solche Fälle etwa zwei Jahre dauern. Und der Vermieter hat wenig Chancen zu gewinnen. Unser Vertrag lief zufällig in zwei Jahren aus.
Dies beweist einmal mehr, dass Mieter in der Regel mehr Rechte an der Wohnung haben als Vermieter. Und selbst wenn er Sie zwangsräumen oder die Miete erhöhen möchte, wird ihm das leider nicht gelingen.
Hausbesetzer und Nichtzahler
Übrigens, Sie alle lieben Geschichten über Hausbesetzer. Hausbesetzer sind Menschen, die leerstehende Wohnungen besetzen, und wenn man sie nicht innerhalb der ersten 48 Stunden vertreibt, können sie fast legal dort wohnen bleiben. Schrecklich, oder?
Aber es gibt noch gerissenere Kriminelle, nennen wir sie mal so. Sie mieten zunächst eine Wohnung und hören dann nach einiger Zeit einfach auf zu zahlen. Das heißt, sie haben einen Mietvertrag in der Hand, zahlen aber keine Miete. Solche Betrüger zu räumen ist sehr schwierig. Wie bereits erwähnt, kann sich ein Gerichtsverfahren bis zu zwei Jahre hinziehen. Während dieser Zeit zahlen sie ebenfalls nicht.
Dann können sie zum Beispiel sagen, ja, ja, wir werden zahlen, geben Sie uns 6 Monate Zeit. Das zieht sich dann noch weiter hin. Oder sie fangen beispielsweise an zu zahlen und hören dann wieder auf. Die Dreistesten bitten darum, die Schulden zu erlassen und ihnen eine Abfindung von etwa 5.000 zu zahlen, dann würden sie aus der Wohnung ausziehen. Oft ist es für Vermieter günstiger zu zahlen, als jahrelang vor Gericht zu ziehen.
Das ist ein echtes Problem, weshalb viele Wohnungseigentümer es vorziehen, lieber gar nicht zu vermieten, als ihr Eigentum so zu riskieren. Das Ergebnis ist, dass es in Spanien an Mietwohnungen mangelt und viele Wohnungen leer stehen. Ein Teufelskreis.
