Про аренду квартир и окупасов

На самом деле, арендатор в Испании защищен больше, чем арендодатель. При заключении договора вы фиксируете сумму аренды за квартиру на весь срок. Я говорю про долгосрочные договоры, в которых срок указан год и более. Эти договоры считаются долгосрочными. Даже если вы заключили договор на год, он автоматически продляется на следующий год и так до 5 лет. После 5 лет, если арендатор и арендодатель не против, то договор можно продлить еще на 3 года.

Могут ли повысить арендную плату?

Если в течение первых 5 лет арендатор захочет увеличить сумму аренды, то у него не получится. Даже если вы указали в договоре, что арендатор может повышать каждый год на 100 евро, это будет незаконно. Ежегодно можно лишь повышать на размер индекса IRAV, при этом арендодатель обязан уведомить арендатора об изменении стоимости минимум за месяц

В 2025 году в Испании максимально допустимое повышение арендной платы составит 2,2%. Это изменение связано с введением нового базового индекса арендной платы за жилье (IRAV), который применяется для контрактов, заключенных после 25 мая 2023 года. Для договоров, заключенных до этой даты, по-прежнему может использоваться индекс потребительских цен (IPC).

Эти правила установлены Законом 12/2023 от 24 мая 2023 года «О праве на жилье» (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda), который вступил в силу 26 мая 2023 года после публикации в Официальном государственном вестнике Испании (BOE)

Таким образом, если вы найдете недорогую квартиру, то вы сможете зафиксировать ее цену на следующие 5 лет и жить спокойненько.

• Как снять квартиру в Испании: инструкция от человека, который это делал

У меня есть друзья, которые давно арендовали квартиру за 490 евро, и они спустя 4 года до сих пор платят эту цену, потому что хозяин не поднимал цену даже на IPC. Пользуйтесь!

Наши споры с арендодателем

Что касается нас, за квартиру в Коста-Адехе мы платили 900 евро. За всё время хозяин поднял цену на 1% лишь раз, в итоге мы стали платить примерно 910 евро. Но ковидные времена окончились, и цена за аренду в этом районе сильно выросла. Арендодатель захотел сдать квартиру за 1600 евро. Мы отказались. Потом он предложил нам за 1300. Мы, естественно, отказались снова, потому что по договору у нас оставалось еще 2 года.

В таком случае он решил использовать закон. По закону, если хозяину потребуется жилье для его членов семьи, то он может потребовать вас выселиться. Мы проконсультировались с адвокатом. Если у хозяина это единственное жилье, то он, да, имеет право. Если нет, то шансов мало.

Тогда хозяин решил надавить на другое. То, что у него многодетная семья, и площадь его основного жилья меньше, чем нужно. И он хотел бы расширить свою жилплощадь. И за счет этого хотел подать на нас в суд, чтобы нас выселили.

Мы опять проконсультировались с юристом. У нас был договор, мы исправно платили арендную плату (это важно). Адвокат сказал, что такие дела длятся около двух лет. И шансов на выигрыш у хозяина мало. Наш договор как раз заканчивался через два года.

Это еще раз доказывает, что у арендаторов прав на квартиру обычно больше, чем у арендодателей. И даже если он захочет вас выселить или поднять цену на квартиру, к сожалению, у него это ничего не получится.

Окупасы и неплатильщики

Кстати, вы все любите истории про окупасов. Окупасы — это люди, которые захватывают чужое пустующее жилье, и если их не выгнать в течение первых двух суток, то они почти на законных основаниях могут там оставаться жить. Ужасно да?

Но есть еще более хитрые преступники, назовем их так. Они сначала арендуют квартиру, а потом через какое-то время просто перестают платить. То есть у них есть на руках договор аренды, но они не платят за аренду. Таких дельцов выселить очень сложно. Как я уже говорил, суд можно растянуть до двух лет. В течение этого времени они также не платят.

Потом они, например, могут сказать, что да-да, мы заплатим, дайте нам срок 6 месяцев. Это еще там что-то растянется. Либо они, например, могут начать платить, а потом снова перестать платить. А самые наглые просят простить долг и заплатить им отступные тысяч 5, тогда они съедут из квартиры. Часто арендодателям выгоднее заплатить, чем тратить годы на суды.

Это реальная проблема, из-за которой многие владельцы квартир предпочитают лучше не сдавать никому, чем так рисковать своим жильем. В итоге в Испании не хватает жилья для аренды и много пустых квартир. Замкнутый круг.